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社会法制

时间:2020-06-23

【欧洲时报记者唐奕奕文图报道】西班牙解封在即,许多企业也都已经开始复工了。在复工初期,房东与租客间有比较多的问题。如果才刚复工就被房东催着缴房租该怎么办?如果被房东告上法庭该怎么办?可以提前中止合同吗?遇到房租纠纷该如何处理?《欧洲时报》采访了西班牙中国律师事务所主任季奕鸿律师。他表示,目前没有类似案例可以参考。但如果从法律深层的角度分析,法院很有可能会为了兼顾双方利益,而作出改变合同条款的决定。

有些房东好几个月没收到房租,会向租客提出:如果再不付房租,会向法院提起诉讼。租客如果被房东催交房租该怎么办?

季律师介绍,通常房租诉讼的法律程序较快。四至六个月之间就可以有结果。通常情况下,租客败诉的可能性比较大。但是由于这次遇到了新冠疫情,属于不可抗力,既不可避免也不可预知。而且有好几个月,政府规定不能开门。季律师表示,法院前一段时间也属于关闭状态。目前复工刚刚开始,还没有明确的案例可循。但如果从法律深层的角度来分析,西班牙民法典是参考了罗马法。罗马法中有一项很重要的原则就是,与别人达成的协议要完成。因此,在不可抗力下不付房租也是不对的。季律师认为,在新冠疫情期间的房租纠纷,法官在今后的判决中,可能会做出一个不按照合同的决定,也就是改变合同中的部分条款,按照实际情况来作出一个对双方都比较公正的决定。

季律师认为,这是可以的。疫情期间,不可开门,所以房东应该要把房租降下来。而且,商业中心的老板通常都是拥有几十套商铺的大公司。法律规定此次疫情期间,如果房东是房地产基金公司或租房公司,可以与房东协商讨论租金减免50%。除此之外,还可以与房东协商,修改条款,不再加6%的营业额。

西班牙之前就有过类似的案例。此案发生在2010年2月3日,瓜达拉哈拉市(Guadalajara)一租客要付6150欧元的最低房租,外加6%的营业额。但实际上,商铺的生意并没有那么好。租客要求修改合同。最后法院也允许了修改合同中的条款。

还有一种情况是华人把自己的房子或店铺租给别人,但现在对方不付房租,也不准备搬走,也无法与其进行沟通。

季律师表示,首先要通知对方,然后再提出诉讼。如果要通过法律手段把租客赶走,由于诉讼的周期比较久,最快需要半年。也就是说,很有可能法院在六个月内都不会把租客赶走。

季律师总结,在房租纠纷一块,总体来说,首先租客要是没有恶意,不能与房东失联。房东如果既收不到钱,也无法与房客沟通,那么就只能把房客告上法庭。

第二,提出的要求要合理。合同签了以后遇到新冠疫情,其实双方都是受害者。法官一般不会同意要求提前终止合同。如果房客提出,不可抗力之下要房租全免,法官考虑到双方的利益,也不会同意。因此比较理想的方式是与房东协商,减少部分房租。

房租纠纷由于遇到了不可抗力,存在不确定的因素。法律也没有之前可以参考的案例。在未来的半年里,我们会看到法院如何裁定这些纠纷。

还有部分华商在疫情前刚租了店面、签了合同,但疫情过后,不想再做生意了,于是想提前解除合同。碰到这样的情况,季律师建议,要先去跟房东商量。但如果无法达成协议,可以要求减房租。因为双方都是新冠疫情的受害者,如果单方面要求提前结束合同,不符合罗马法的精神。与别人达成的承诺要履行。因此,向法院要求提前中止合同,租客败诉的可能性比较大。

季律师建议华商可以与房东商量要求减房租。如果房东不同意,也可以通过法律手段来寻求解决。首先,华人要证明自己在疫情期间没有拖欠房租。即使有许多困难,依然支付了房租。但是可以向法院提出,由于新冠疫情,疫情期间的房租不应该全付。让法官来做决定。

市场数据显示,即使有新冠肺炎疫情,西班牙房屋租赁市场依然表现出色,5月份的房屋租赁价格比去年同期上涨9.8%。西班牙房地产门户网站Fotocasa的数据显示,从去年到现在,房租价格已连续上涨了几个月。

《经济学人报》报道,Fotocasa的总监阿娜伊丝·洛佩斯(Anas López)指出,房租上涨是因为西班牙租赁市场供求不平衡。有旺盛的租房需求,但是供应不足,所以租金在不断上涨。她说,“尽管去年底租金价格似乎趋于适度,但从2020年初开始价格就一直在上升,根据我们记录的数据,房租已比去年增长了近10%。”

具体来说,5月份的房租价格为每平方米10.91欧元,与4月份相比下降了1%,这是2020年的第一次月度下降。专家认为,这1%的下降与疫情开始之前的预测相符。疫情之前,就有专家指出,市场会放缓,因为在一些地区,价格已在几个月前达到峰值。但目前来看,疫情并没有对房屋租赁市场造成影响。

根据Fotocasa的报告,五月份有10个自治区的房租略有下跌。加那利群岛的下降幅度最大,下降了2.3%。其次是巴利阿里群岛(-1.8%)、加泰罗尼亚(-1%)、巴斯克(-1%)、加利西亚(-1%)、埃斯特雷马杜拉(-0.7%)、纳瓦拉(-0.7%) 、坎塔布里亚(-0.7%)、马德里(-0.4%)和安达卢西亚(-0.3%)

房租上涨的自治区有:阿拉贡(3.6%)、卡斯蒂利亚-拉曼查(3%)、穆尔西亚(2.7%)、阿斯图里亚斯(1.9%)、卡斯蒂利亚-莱昂(1.5%)、 拉里奥哈(1.5%)和瓦伦西亚(0.2%)。

马德里和巴塞罗那是租金最高的两座城市,分别以每平方米15.39欧元和15.01欧元的价格分别占据马德里自治区和加泰罗尼亚自治区之首。

五月,马德里16个区域中有14个区域的租金价格下降。降幅最大的地区是Usera(-3.4%),其次是Retiro(-3.3%)、Carabanchel(-3%)和Puente de Vallecas(1.8%)等。五月租金上涨的区域是Moncloa(1.9%)和 Ciudad Lineal(0.8%)。

就每平方米的价格而言,马德里市中心的月租最贵,每平方米为19.07欧元,相对而言,最便宜的地区为Barajas,每月为12.21欧元。

巴塞罗那有6个区域租金再下跌。跌幅最大的是Horta Guinardó(-4.2%),紧随其后的是Ciutat Vella(-3.5%)、 Eixample(-2.5%)、Nou Barris(-2.1%)、Sant Martí (-1.7%)和Les Corts(-0.4%)。

Sant Andreu地区涨幅为1.1%,其次是Sant-Montjuc(0.8%)和Sarrià-Sant Gervasi(0.2%)。

巴塞罗那最贵的地区是Ciutat Vella,月租为每平方米19.08欧元,最便宜的是Nou Barris,月租为每平方米为13.96欧元。

西班牙中国律师事务所由季奕鸿律师创立于1999年,秉承创始人为旅西侨胞伸张正义以及追求卓越的现代法律理念,现在西班牙中国律师事务所已经成为西班牙最权威的综合性律师事务所之一。西班牙中国律师事务所从属于西班牙律师公会(Abogacía Espaola),并且与西班牙本地、中国大陆和海外多个国家的知名律所、政府企事业单位、文化教育机构和投资金融机构建立长期的信息交换渠道和业务合作平台,能够有效和精确地满足国内外客户不同的法务和商务拓展需求。

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