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婚姻家庭

时间:2020-06-03

2011年间,冀某某取得购买XX市阳古小区经济适用房资格,该经济适用房的价款为204458元,房屋建筑面积96.8平方米。因冀某某资金缺乏,2011年11月2日,冀某某与 暨某签订了《房屋买卖合同书》,冀某某将其取得的S小区第6幢5单元508房(以下简称案涉房屋)的购房指标转让给 暨某,由 暨某出资购买该房屋,合同约定:由暨某支付全部房款,并由暨某给予冀某某5万元的转让费。合同签订后, 暨某于当天交付了首付款8万元及转让费5万元,于2011年12月29日交付首付余额款4458元。

因冀某某想利用 暨某所交的剩余房款12万元作为他用,利用住房公积金贷款12万元支付了购房余款, 暨某于2014年5月31日将12万元交给冀某某,双方签订了《S小区经济房贷款协议书》,由冀某某负责按时偿还银行贷款12万元。冀某某将《保障性住房预售合同》《住房公积金贷款申请审批表》《住房公积金借款合同》原件交 暨某。市房管局交付房屋后,冀某某将该房交付给暨某, 暨某一直未装修入住。

2017年2月,焦小姐经微颛公司介绍,并经微颛公司跟焦小姐谈妥买卖房屋相关事宜。焦小姐经多方了解后,同意购买案涉房屋。经焦小姐、冀某某及万诚公司三方谈好房屋转让款、中介费等事项后,焦小姐、冀某某双方签订了《房屋买卖契约》。

三方于2017年3月25日到市公证处签订了《房屋转让协议》。协议约定:房屋转让款38万元,在签订协议之日付款35万元,余下的3万元在过户后三日内付清。冀某某还出具了《委托书》,委托焦小姐办理该房屋的《不动产权证》及代表冀某某管理、使用房屋等事项。市公证处同时对《房屋转让协议》《委托书》进行了公证。办妥相关手续后,焦小姐将购房款35万元交给微颛公司,微颛公司为冀某某偿还了建设银行贷款后,余下交给冀某某,焦小姐还支付给微颛公司中介费5400元,缴交了物业管理、公证费等费用。

2017年10月份,焦小姐对该房屋装修,在装修过程中, 暨某出面阻止焦小姐装修,并更换门锁等,焦小姐最后终止了对该房的装修。经 暨某申请,市公证处以公证当事人办理上述公证中隐瞒重要事实、公证的房屋存在一房两售为由,于2018年3月8日撤销了原公证书。现暨某提向法院起诉,请求:1.确认焦小姐与冀某某于2017年3月25日签订的《房屋转让协议》无效;2.确认暨某占有案涉房屋合法;3.判令焦小姐和冀某某停止侵害暨某占有的案涉房屋,并恢复原状。

合法的民事权利才能受到法律保护,《合同法》第52条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益和损害公共利益的合同无效

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)第11条的意见为:“经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……。”据此,经济适用住房是国家为保障特定人群的居住权而提供的政策性商品房,是国家为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措,对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。国家对该类房屋的上市交易有特殊的规定和限制。

据国家相关政策规定,属于限制产权转让的房屋,焦小姐与冀某某之间于2017年3月25日签订的案涉房屋转让合同,违反了国家相关政策规定,属于损害公共利益的行为。

案涉房屋建筑面积为96.8平方米,焦小姐与冀某某之间签订的合同约定的房屋总价仅为人民币38万元,明显远低于2017年3月份时段万宁市万城镇当地的房价,据此可以推定焦小姐与冀某某之间存在恶意串通的事实。

本案中,案涉房屋虽然已经交付使用,但至今尚未取得产权证,焦小姐、冀某某、 暨某形成合意订立买卖合同,违反政策规定,进行非正常交易,已致冀某某出售住房获得较大收益,因此订立买卖该经济适用房的行为不具有合法性和正当性,所签订的合同违反了国家关于经济适用住房买卖的强制性规定及损害公共利益,不但违反了《民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,同时违反《国合同法》(以下简称《合同法》)第52条“……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益……”的规定,系无效合同。

二、关于冀某某是否应履行协议,将涉案的房屋交给焦小姐使用及微颛公司是否应协助办理房屋买卖相关手续的问题。

《合同法》第56条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……。”因焦小姐、冀某某签订的合同无效,该合同对双方均没有约束力,故焦小姐要求冀某某继续履行合同将涉案的房屋交给其使用,及要求微颛公司协助办理房屋买卖相关手续的诉讼请求没有法律依据,法院无法支持。

《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

本院审理中发现焦小姐、冀某某及 暨某签订的《房屋转让协议》为无效合同后,已经向当事人予以释明,建议变更诉讼请求,要求冀某某返还房款及赔偿损失,但当事人坚持其诉讼请求,由此产生的不利后果由其承担。

《物权法》第241条规定:“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。”所谓占有,是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件,一是占有人必须具有占有的意思;二是占有人事实上控制或曾领了某物。

占有发生的法律关系多种多样,一种是有权占有,主要指基于合同等债的关系而产生的占有,如土地承包经营权人、承租人根据土地承包经营权、租赁权而占有标的物属于有权占有;一种是无权占有,主要发生在占有人对不动产或者动产的占有无正当法律关系,或者原法律关系被撤销或无效时占有人对占有物的占有,包括拾得人对遗失物的占有、盗贼对盗赃物的占有,则属于无权占有。

本案中,暨某于2011年11月2日签订《房屋买卖合同书》,购买涉案的房屋,虽然所签订的合同属无效合同,但冀某某在与暨某签订《房屋买卖合同书》后,已将《保障性住房预售合同》等材料先交给暨某,且在市房管局交付涉案房屋后,先将房屋交给 暨某, 暨某虽然没有对该房进行装修入住,但其实际控制了该房屋,即已占有了该房屋。 暨某的这种无权占有行为符合法律规定。

四、关于暨某提请判令焦小姐与冀某某停止侵害其占有涉案房屋,并恢复原状是否有法律依据的问题。

《物权法》第245条第1款规定:“占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。”该条规定在于保护已经成立的事实状态,不应受私力而为的扰乱,而只能通过合法途径排除,这是一种公共利益的要求。因此,占有人无论是否是有权占有还是无权占有,其占有如受他人侵害,即可行使法律斌予的占有保护请求权,而侵害人只要实施了本条所禁止的侵害行为,即承担相应的责任。

本案中,暨某因与冀某某存在合同关系而占有涉案房屋,虽然最终合同无效而属于无权占有,这种无权占有的状态也应受法律保护,焦小姐及冀某某签订房屋买卖合同,导致焦小姐到涉案的房屋进行装修,现装修物还继续保留,是对暨某占有权的侵害, 暨某诉请停止侵害、排除妨害并恢复原状符合法律规定,予以支持。

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