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法律文书

时间:2020-04-30

房屋买卖是日常生活中常见的事情,合同纠纷更是经常出现在房屋交易过程中。疫情时期,一旦房屋买卖出现合同纠纷,更是让人头疼。那么,疫情期间,房屋买卖合同纠纷该怎样处理?

天津张盈律师事务所专职律师程亮继续做客界面新闻天津频道《直“面”法典 法律讲堂》,第二讲——疫情期间房屋买卖合同纠纷,如何解?

程亮:根据《天津高院关于审理涉新冠肺炎相关民事案件的法官会议纪要》的通知,因受新冠肺炎疫情及防控工作的直接影响,商品房无法在合同约定时间交付的,可认定出卖人不能履行交付义务具有免责事由。买受人主张出卖人承担迟延交付商品房违约责任的,一般不予支持。

举个例子,甲(开发商)与乙(个人)(于2018年6月签订《商品房买卖合同》,合同条款约定,“甲方将坐落在天津市某区某地的房屋出售给乙方,甲方应于2020年2月5日将该房产交付乙方,否则,视为甲方违约并承担相应的违约责任”。甲乙双方一直都按照合同规定的条款履行各自的权利义务,春节期间,新冠肺炎疫情爆发,甲方按照天津市防控工作要求暂时停工导致2020年2月5日前无法将该房屋交付于乙。这个案例是很典型的疫情期间商品房无法在合同约定时间交付的案件,若在2020年2月5日之前,没有新冠疫情爆发及相关防控工作的要求,按照双方签订的《商品房买卖合同》,甲方没有按照合同约定时间交付房屋的法律后果必然就是要承担违约责任,但本案发生在疫情及防控工作的要求的特殊情况期间,甲不能按照合同约定履行交付义务具有免责事由,不承担违约责任。

需要注意的是新冠肺炎疫情及防控工作发生于当事人履行迟延之后,对于免除责任的主张,不予支持。拿刚才的案例说明,交付房屋时间条款更改为“甲与乙约定的交付房屋时间为2020年1月5日”,其余合同条款约定内容不变。显然,按照该条款规定,甲应将该房屋于2020年1月5日前交付于乙,该时间结点甲并不受新冠肺炎疫情及防护工作的直接影响,若甲不按时交付房屋,乙有权利按照合同规定内容要求甲承担相应的违约责任。提示,按照司法实践,在具体案件审理过程中,法院会结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的具体情况,合理确定免除迟延交付商品房违约责任的期间。

程亮:根据《天津高院关于审理涉新冠肺炎相关民事案件的法官会议纪要》的通知,当事人以新冠肺炎疫情及防控为由,拒绝继续履行房屋买卖合同的,除符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形外,一般不予支持。

举个例子,甲与乙于2019年11月份签订《房屋买卖合同》,合同条款约定,“甲将坐落在天津市某区某地的房屋出售给乙方,房屋总价款200万元,乙方以商业、公积金组合贷款方式式购买,乙方应于2020年2月10日前办理贷款手续”。合同签订后,双方一直按照合同约定内容履行该合同,后因新冠肺炎疫情爆发及防控工作要求,导致乙无法按照合同约定的2020年2月10日前办理贷款手续,后乙以无法办理房屋贷款手续拒绝继续履行房屋买卖合同。

本人认为,该案件中并没有我国合同法110条规定的情形,乙的主张不能获得支持,乙并不是因为自身原因导致无法办理房屋贷款手续而是因新冠肺炎疫情及防控工作要求的客观情况导致暂时无法去办理房屋贷款手续而已,双方可以根据各地区新冠肺炎疫情及防控工作的影响,确定具体办理房屋贷款手续及继续履行房屋买卖合同的履行时间。

程亮:根据《天津高院关于审理涉新冠肺炎相关民事案件的法官会议纪要》的通知,当事人以新冠肺炎疫情及防控为由,主张解除房屋买卖合同的,除符合相关法律、司法解释规定的情形外,一般不予支持。

举个例子,甲与乙于2019年11月份签订《房屋买卖合同》,合同条款约定,“甲将坐落在天津市某区某地的房屋出售给乙方,房屋总价款200万元,乙方以商业、公积金组合贷款方式式购买,乙方应于2020年2月10日前办理贷款手续”。合同签订后,双方一直按照合同约定内容履行该合同,后因新馆肺炎疫情爆发及防控工作要求,导致乙无法按照合同约定的2020年2月10日前办理贷款手续,2020年2月20日,甲以乙没有按照合同约定时间办理房屋贷款手续要求解除房屋买卖合同。

本案中,乙并非由于自身原因不能办理贷款手续,而是因新冠肺炎疫情及防控工作要求的客观情况导致无法在合同约定时间办理贷款手续,且根据疫情及防控工作具体情况在合理的前提下乙是具备办理房屋贷款手续能力的,双方签订的《房屋买卖合同》的目的可以完成,甲的主张是不能获得支持的,乙有权要求甲继续履行房屋买卖合同。

程亮:天津张盈律师事务所专职律师,执业期间曾代理多起民商事案件及刑事案件,同时,为数十家企业提供常年法律顾问服务。

(本文为本次讲堂律师个人观点?,不代表天津张盈律师事务所对于具体问题的法律分析意见或建议,本着一案一议原则,仅供参考、交流。)

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